2025年度上半年广州零售市场回顾与展望

2025年度上半年广州零售市场回顾与展望

消费需求持续回暖情绪消费崛起

广州，2025年6月26日—— 戴德梁行发布了2025上半年度广州零售市场回顾及展望报告。报告显示上半年广州消费持续回暖，一季度社零总额同比增3.5%领跑一线城市。新开业购物中心推动存量突破600万平方米。结构性亮点突出，核心商圈空置率微降至5.6%，情绪消费驱动商业变革——泡泡玛特IP展、聚龙湾太古里等项目以"情绪价值"重塑场景；消费类REITs表现亮眼，年内综合收益达34.1%。新增供应与消费升级正构建多核商业新格局。

消费需求持续回暖，新项目开业推高全市空置水平

一季度，广州社会消费品零售总额同比增长3.5%，位列一线城市之首；1-4月全市社会消费品零售总额同比增速扩大0.5个百分点，消费市场保持稳定节奏持续回暖。上半年，广州新增两个优质购物中心，推动全市总存量突破600万平方米。

线下消费需求回暖，叠加业主积极招商，推动去化，市场需求逐步回稳，年内存量项目空置率稳中有降。分区域来看，二季度核心商圈空置率环比微降0.3个百分点至5.6%；非核心商圈中，空置率环比降幅最高的分别是番禺、南沙和荔湾。但受大体量新项目开业率较低的影响，全市优质购物中心空置率环比上升0.5个百分点至9.2%。平均租金环比下降1.6%至每月每平方米人民币673元。

商场联名IP潮玩激发活力，情绪消费崛起

二季度，购物中心新开和待开品牌中零售类占比达45.4%，文化及休闲娱乐、户外运动和化妆品领跑。随着文化消费市场的迭代升级及消费者对于优质内容需求的激增，IP衍生经济表现强劲，1-4月，广州文体商品零售额同比增幅超30%。泡泡玛特、TOP TOY、卡游等代表性品牌加速布局；购物中心亦通过主题展览强化体验，如天环广场的泡泡玛特潮玩IP展、以及K11即将举办的哆啦A梦巡回特展。

戴德梁行广州商业部主管及董事孙斌表示，当前消费结构正在发生质变，情绪消费占比飙升。从Jellycat到Labubu，再到艺术IP联名咖啡厅，零售品牌和各类商业项目都在想方设法为消费者创造情绪价值，以此为自身的产品和品牌带来价值溢价。在品牌端，情绪价值成“新流量密码”：茶饮甜品细分混战，“一人食”追求平价精致；服装品类涌现风格化仓储女装、进阶版基本款和生活方式买手店，强化身份认同。而在广州的商业项目方面，K11 Select、白鹅潭万象城、聚龙湾太古里等新商业项目将陆续入市，跳脱传统购物中心的做法，以“情绪价值”为核心定位，提供差异化场景，彻底打破广州单核时代的载体稀缺困局。

未来三年还将有约150万平方米优质购物中心计划开业，番禺和荔湾商圈分别占比28%和21%，随着白鹅潭、长隆万博等新兴商圈的加速建设，广州商业格局正逐步向多核心化发展，有助于优化城市商业空间结构，缓解传统商圈的客流压力，推动商圈高质量发展。

消费类REITs底层资产表现亮眼

2022年以来，不动产市场经历深度的周期性调整，市场普遍感到“资产荒”。有着“永续现金流”逻辑的公募REITs，特别是产权类REITs，成为了机构资金的增配标的。2025年上半年，公募REITs资产持续收到追捧，总市值一举突破2000亿大关。据统计，2025年上市的8支REITs，平均首日涨幅达到26%。近期招募的中金亦庄产业园REIT更是录得创纪录的1798.42倍认购，公众认购中签率只有0.056%，可谓“一份难求”。戴德梁行广州估价及顾问服务部主管及董事何肇烜表示，从细分资产类型看，消费类REITs当前表现亮眼，上市以来综合收益近90%，仅2025年就录得综合收益34.1%。市场普遍认为，政策支持+抗周期是本轮消费类REITs受到热捧的主要原因。在市场投资偏好趋于谨慎的当下，优质的商业物业凭借过去 5-10 年稳定的管理架构、稳定的经营收入以及不可替代的区位优势，结合REITs产品的强制分派要求，为投资人带来稳定的投资收益。展望下半年，有多只消费类REITs正在申报当中，其中包括广州区域的产品，相信会在2025年内获批上市。预计未来REITs市场将会持续收到投资人的青睐。